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住宅ローン残債がある家を売るには？住み替え時の手順と注意点

「まだローンが残っているのに家を売れるの？」という疑問を持つ方は非常に多いです。結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、売却と同時に「抵当権の抹消」が必要になるため、一定の手続きが伴います。

この記事では、住宅ローン残債がある状態で家を売るための基本的な仕組みと、住み替えを検討している方が特に注意すべきポイントを整理して解説します。

ローン残債の状況を把握したら、次は物件の現在価値を知ることが重要です。ノムコムの無料査定で、アンダーローン・オーバーローンどちらの状況かを確認できます。

住宅ローンが残った状態で売却できる理由

住宅ローンを借りると、金融機関はその担保として不動産に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンが返済されなかった場合に金融機関が不動産を差し押さえて回収できる権利です。

不動産を売却するには、この抵当権を抹消しなければなりません。そして抵当権抹消のためには、ローン残債を一括で返済する必要があります。

通常、売却代金をそのままローン返済に充てることで、抵当権を抹消→所有権を移転→売却完了という流れが成立します。つまり、「売却代金 ≧ ローン残債」であれば、追加の資金なしで売却できるのです。

アンダーローンとオーバーローンの違い

アンダーローンの場合（売却価格 ＞ ローン残債）

売却代金でローンを完済でき、余剰分が手元に残ります。これが最もシンプルなケースで、決済当日に売却代金からローン残債を差し引いた金額が売主の手取りとなります。

オーバーローンの場合（売却価格 ＜ ローン残債）

売却しても残債が残るオーバーローンの状態は、特に購入直後や不動産価格が下落した地域でよく起こります。この場合は以下のいずれかの方法を取る必要があります。

• 自己資金で差額を補填する：手元に現金がある場合は、残債との差額を自己資金で払い込むことで売却できます。
• 住み替えローンを活用する：新居のローンに旧居の残債を上乗せして借りる方法です（後述）。
• 売却時期を遅らせる：返済を続けてアンダーローンになるまで待つ方法です。
• 任意売却を検討する：自己資金もなく住み替えローンも使えない場合、金融機関の同意を得て市場価格で売る「任意売却」が最終手段となります。

住み替えローンとは？メリットと注意点

住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入費用を合わせて新たに借り入れるローンのことです。旧居がオーバーローンでも、新居購入と同時に借り換えることで手元資金が少なくても住み替えを実現できます。

住み替えローンのメリット

• オーバーローンでも新居への住み替えができる
• 手元資金を大きく取り崩さずに済む

住み替えローンの注意点

• 通常のローンより審査が厳しく、借入条件（金利・期間）が不利になることがある
• 旧居の売却日と新居の購入日を同日（または近い日程）に設定する必要がある
• 借入総額が大きくなるため、月々の返済額・総返済額が増加する

住み替えローンを検討する場合は、事前に借入元の金融機関や複数の銀行に相談し、条件を比較することをおすすめします。

住み替えの「売り先行」と「買い先行」の選び方

売り先行（旧居を先に売る）

旧居の売却が完了してから新居を購入する方法です。売却代金が確定してから資金計画を立てられるため、財務的なリスクが低い方法です。ただし、旧居引き渡しから新居入居までの間に「仮住まい」が必要になる場合があります。

次のような方には「売り先行」が適しています：

• 住宅ローン残債が多く、売却代金の確定が先に必要な方
• 手元資金に余裕がない方
• 二重ローンのリスクを避けたい方

買い先行（新居を先に買う）

新居を先に購入してから旧居を売却する方法です。引越しをスムーズに行えるというメリットがある一方、旧居の売却が長引くと二重ローンになるリスクがあります。手元資金が十分にある方や、旧居の売却見通しが立っている方向きです。

ローン残債がある家を売る際の具体的な手順

1. ローン残高の確認：借入先の金融機関に「残高証明書」を依頼するか、毎年送られてくる残高証明書で確認します。
2. 売却査定の依頼：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却可能価格の見当をつけます。査定の申し込み手順はノムコムへの査定依頼の流れで確認できます。
3. アンダー／オーバーローンの確認：査定額とローン残高を比較して状況を把握します。
4. 金融機関への事前連絡：売却の意向を借入先に伝え、一括返済の手続きや必要書類を確認します。
5. 媒介契約・売却活動：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
6. 売買契約の締結：買主が決まったら売買契約を結びます。
7. 決済・引き渡し：決済日に売却代金を受け取り、ローンを一括返済。抵当権抹消登記を行い、所有権を移転します。この手続きは司法書士が代行するのが一般的です。

まとめ：まず残債額と査定額の「差」を把握することが第一歩

住宅ローンが残っていることは、不動産売却の「障害」ではありません。ほとんどのケースは事前準備と段取りで解決できます。

最初にやるべきことは、「今のローン残高」と「今の物件の売却可能価格」の差を把握することです。その差がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンという状況が明確になり、その後の方針が立てやすくなります。

住み替えを検討している場合は、資金計画の複雑さが増すため、不動産会社だけでなく、融資に詳しいファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者にも早めに相談することをおすすめします。