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築20年のマンションでも高く売れる？築年数と売却価格の関係を解説

「うちのマンション、もう築20年だから……安くしか売れないよね」と思っていませんか？その思い込み、少し待ってください。実は、築年数が経過していても、条件次第では想像以上の査定額が出るケースが多くあります。

不動産の価格は築年数だけで決まるわけではありません。立地・管理状況・リフォーム履歴・売り出し時期など、複数の要因が絡み合って最終的な売却価格が形成されます。「築古だから諦めよう」と判断する前に、正確な相場を把握することが何より大切です。

まずは現在の査定額を確認することから始めましょう。ノムコムの無料査定なら、野村不動産グループのプロが現在の市場価値を無料で算出してくれます。

築年数と価格の関係：マンションは「築20年前後」で下落が緩やかになる

マンションの価格は、新築時から10年程度は比較的急速に下落しますが、その後は緩やかになっていくのが一般的です。国土交通省が公表している「不動産価格指数」や市場データを見ると、築15〜25年帯では価格の下落幅が鈍化し、立地条件がよい物件では下げ止まることも珍しくありません。

特に都市部の駅近物件や人気エリアのマンションは、築20年を超えても需要が高く、売却価格が想定より高くなるケースがあります。「築年数＝価値の低下」という単純な式は、実態に即していないことも多いのです。

築20〜30年マンションが強い3つの理由

①構造の耐震基準が安定している
1981年以降の建物には新耐震基準が適用されており、2000年以降の建物はさらに厳格な基準が適用されています。築20年のマンションは2006年前後の竣工となり、現行の耐震基準を満たしている物件がほとんどです。耐震性への不安が少ないため、買主も安心して検討できます。

②価格帯が新築より手が届きやすい
新築マンションの価格高騰が続く中、築20年前後の物件はコストパフォーマンスが高いとして需要が根強くあります。特に「立地は優先したいけれど新築は予算オーバー」という購入検討者にとって、築古でも立地の良い物件は魅力的な選択肢です。

③管理・修繕の実績が確認できる
20年の運用実績がある物件は、管理組合の運営状況や大規模修繕の実施履歴が確認できます。「管理がしっかりされているか」は買主が最も気にするポイントの一つ。実績が良好であれば、それ自体が高評価につながります。

査定額を下げる要因：事前に把握して対策できること

築年数以外にも、査定額に影響するマイナス要因があります。これらを把握しておくことで、売却前に打てる手が見えてきます。

管理費・修繕積立金の滞納

マンションの管理費や修繕積立金に滞納があると、それを引き継ぐことになるため買主の心理的ハードルが上がります。売却前に必ず清算しておきましょう。また、管理組合の財政状況（修繕積立金の残高）も開示を求められる場合があります。

大規模修繕の直前・直後

大規模修繕（外壁塗装・屋上防水・配管更新など）が近い将来予定されている場合、買主側は追加コストを懸念します。逆に、修繕が完了した直後であれば「リフレッシュされた物件」として評価が上がる傾向があります。修繕の時期と売り出しタイミングの調整も一つの戦略です。

設備の古さ

キッチンや浴室、洗面所などの設備が著しく古い場合、査定額に影響することがあります。ただし、全面リフォームは費用対効果が低いケースも多いため、「清潔感の維持」と「部分的な補修」に留めるのが現実的なアプローチです。クロスの張り替えや水回りのクリーニングで印象は大きく変わります。

「築年数が古い＝内覧で嫌われる」を防ぐ5つのポイント

買主が実際に物件を見に来たとき（内覧時）の印象が、最終的な売買成否を大きく左右します。築年数のハンデを補うための内覧対策を5つ紹介します。

①徹底的なクリーニング

プロのハウスクリーニングを入れることで、築古物件でも「清潔な物件」という印象を持ってもらえます。特に水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）は念入りに。費用は1〜2万円程度から依頼できます。

②採光の演出

内覧時はカーテンを全開にして自然光を最大限取り込みましょう。「明るい」という印象は、築年数をカバーする強力な武器になります。

③不要なものを撤去する

生活感の強い荷物や家具が多いと、部屋が狭く古く見えます。売却準備の段階で不用品を処分し、できるだけすっきりした状態にしておきましょう。

④リフォーム履歴を資料化する

過去に行ったリフォームや設備交換の内容・時期をまとめた一覧表を用意すると、買主の安心感につながります。「何がいつ交換されたか」が明確であることは、大きな信頼材料になります。

⑤管理組合からの書類を整備する

修繕履歴・管理規約・長期修繕計画などの書類は、内覧時に求められる場合があります。事前に管理組合や管理会社に問い合わせて取り寄せておきましょう。

「エリア相場」を知ることが最強の武器になる

「自分のマンションが今いくらで売れるか」を正確に知るには、エリアの相場を把握することが不可欠です。同じ築年数でも、都心のターミナル駅徒歩5分と、郊外の駅徒歩15分では価格が2〜3倍以上違うこともあります。

相場感を掴む方法としては、不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホーム等）で類似物件の売り出し価格を確認する方法がありますが、「実際に成約した価格」は公開されていないケースが多いため、プロの査定を受けるのが最も確実です。

不動産会社は過去の成約事例（レインズのデータ）を持っており、類似物件の実際の成約価格を参考に査定してくれます。複数社から査定を受けると、市場価格の分布が見えてきます。査定の申し込みを検討しているなら、ノムコムへの査定依頼の手順を参考に、まず一歩踏み出してみましょう。

まとめ：「築古だから安い」は思い込み。まず査定で現実を確認しよう

築年数が経過していても、立地・管理状況・売り出しタイミング・内覧対策の工夫次第で、想定より高い価格での売却が実現できます。大切なのは、「どうせ安い」と諦める前に、現在の正確な市場価値を把握することです。

• 築20年前後のマンションは価格下落が緩やかになる時期
• 立地・管理・耐震基準の良好な物件は根強い需要がある
• 内覧対策（クリーニング・資料整備）で印象を底上げできる
• エリア相場を知るには、プロの複数査定が最も確実

「今の相場でいくらになるか」を知ることが、すべての第一歩です。築年数を気にしすぎずに、まずプロの目でご自身の物件を評価してもらいましょう。