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不動産売却の流れをわかりやすく解説｜査定申し込みから引き渡しまで

「不動産を売りたいけれど、何から始めればいいかわからない」——初めて不動産を売却する方のほとんどが、最初にこの壁にぶつかります。

不動産売却は、査定の依頼から引き渡しの完了まで、平均で3ヵ月〜半年かかります。その間にいくつかの重要な意思決定をしなければなりませんが、全体像を把握していれば、慌てずに対応できます。

この記事では、不動産売却の流れを7つのステップに分けて、初心者の方にもわかりやすく解説します。各ステップで「何をするのか」「なぜ重要なのか」「どこに注意すべきか」を明確にお伝えします。

売却フローの最初のステップは「査定依頼」です。ノムコムの無料査定なら60秒で申し込みが完了し、プロの目線で相場を把握できます。

不動産売却の全体スケジュール（目安）

STEP 1：相場確認・査定依頼

まず最初にやることは、「自分の不動産がいくらで売れそうか」を把握することです。相場感なしに売却活動を始めると、価格設定を誤って損をするリスクがあります。

相場を確認する方法

• 国土交通省の「土地総合情報システム」で近隣の成約事例を検索する
• 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME'S等）で同エリアの売り出し価格を確認する
• 不動産会社に「簡易査定（机上査定）」を依頼する

複数の不動産会社への査定依頼が重要です。1社だけだと相場の偏りが生じる可能性があるため、最低でも3社以上に査定を依頼しましょう。査定は基本的に無料です。具体的な申し込みの流れはノムコムで査定を依頼する手順で確認できます。

STEP 2：不動産会社の選定・媒介契約の締結

査定結果と担当者の対応を比較し、依頼する不動産会社を1社に絞ります。その後、「媒介契約」を締結して売却活動が正式にスタートします。

媒介契約の3種類

• 一般媒介契約：複数社に同時依頼可能。競争は生まれるが、各社の積極性が低くなる場合も。
• 専任媒介契約：1社に絞るが自分で買主を見つけることは可能。2週間に1回の活動報告義務あり。
• 専属専任媒介契約：1社に絞り、自己発見取引も不可。1週間に1回の報告義務あり。

初めての売却では、バランスの良い「専任媒介契約」を選ぶケースが多いです。

STEP 3：売却活動（内覧対応）

媒介契約後、不動産会社がレインズへの物件登録・ポータルサイト掲載・チラシ配布などを通じて買主を探します。問い合わせが来た方への内覧対応が売主の主な役割です。

売却活動のポイント

• 内覧前の掃除・整理整頓で印象を高める
• 担当者と定期的に連絡を取り、反響状況を把握する
• 1〜2ヵ月で内覧者が来ない場合は価格設定の見直しを検討する

内覧は平均して成約までに3〜10回程度行われることが多いです。内覧後に「その後どうなったか」フィードバックをもらいながら改善していくことが大切です。

STEP 4：購入申込み・条件交渉

購入を希望する方から「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。価格・引き渡し条件・ローン審査の有無などを確認し、条件交渉を行います。

売主として「値引き要求」を受けることがよくありますが、安易に下げる必要はありません。相場と条件を比較しながら、担当者と相談して判断しましょう。購入申込みは「確約」ではないため、この段階で解約されるケースもあります。

STEP 5：売買契約の締結

条件が合意されたら、売買契約書に署名・捺印します。この時点で買主から手付金（一般的に売買価格の5〜10%）が支払われます。

売買契約で確認すべき主な項目

• 売却価格・手付金の金額
• 引き渡し日・残代金の支払い日
• 物件の現状（告知事項）
• 契約不適合責任の範囲
• ローン特約（買主がローン審査に通らなかった場合の解約条件）

売買契約書には多くの重要事項が含まれています。署名の前に担当の宅地建物取引士による「重要事項説明」を受け、疑問点はすべて解消しておきましょう。

STEP 6：決済・引き渡し

売買契約から約1〜1.5ヵ月後に「決済日」が設定されます。決済日当日は金融機関の会議室等に売主・買主・担当者・司法書士が集まり、以下の手続きをほぼ同時進行で行います。

• 買主から残代金の受け取り
• 住宅ローンの一括返済と抵当権抹消（ローンがある場合）
• 所有権移転登記の申請（司法書士が代行）
• 鍵・書類一式の引き渡し

この日が実質的な「売却完了」の日です。引き渡し前に物件の最終確認（残置物がないか・設備は契約通りかなど）を忘れずに行いましょう。

STEP 7：確定申告（翌年2〜3月）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。3,000万円の特別控除など節税できる特例もあるため、税理士や税務署への相談をおすすめします。利益が出ていない（譲渡損失）場合も、確定申告で損失を他の所得と相殺できる特例がある場合があります。

まとめ：全体像を把握して「迷わず」進める

不動産売却は複雑に見えますが、ステップごとに「今何をすべきか」を理解していれば、焦らず対応できます。

最初の一歩は「査定依頼」です。複数社に査定を依頼して相場感を掴み、信頼できる担当者を見つけることが、スムーズな売却の出発点になります。