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相続した不動産を売却する手順｜共有名義・遺産分割の揉めないポイント

「親が亡くなって家を相続したが、誰も住まないので売りたい」「兄弟で共有名義になっていて、どうすればいいかわからない」——相続した不動産の売却は、通常の売却と比べて手続きが複雑です。

特に2024年4月から相続登記が義務化されたことで、「放置していた相続不動産」の対処が急務になっています。この記事では、相続不動産の売却に至るまでの手順と、家族間でのトラブルを避けるためのポイントを解説します。

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相続登記の義務化（2024年4月〜）について

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、この義務化は2024年4月1日以前に発生した相続にも適用されます（経過措置として2027年3月31日までの猶予あり）。「昔の相続をそのまま放置している」という場合は、早急に対応が必要です。

相続した不動産を売却するためには、まず「相続登記（名義変更）」が必要です。登記されていない状態では不動産を売ることができません。

相続不動産の売却で最も揉めるのが「遺産分割協議」のフェーズです。相続人が複数いる場合、全員の同意なしには不動産の売却が進みません。

話し合いの結果は「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が実印で押印する必要があります。口頭での合意では後々のトラブルの原因になります。協議書は公正証書にすることで、さらに証明力が高まります。

「不動産は売りたくない」という相続人がいる場合、その相続人が他の相続人に金銭（代償金）を支払って不動産を単独取得する「代償分割」という方法があります。全員で売却する代わりに、一人が金銭的に補償する形です。

話し合いがどうしてもまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。調停でも解決しない場合は「審判」に移行します。時間と費用がかかるため、できる限り当事者間での解決を目指しましょう。

相続によって不動産が複数の相続人の共有名義になることがあります。共有名義不動産の売却には、以下のルールがあります。

不動産全体を第三者に売却するには、共有者全員が売却に同意し、全員が売買契約に署名する必要があります。一人でも反対すると売却できません。

自分の持分（共有持分）だけを第三者に売却することは法的には可能ですが、買い手が見つかりにくく、価格も低くなりがちです。また、見知らぬ第三者が共有者に入ることで、他の相続人との関係が複雑になるリスクもあります。

合意が得られない場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こすことで、強制的に共有状態を解消できます。ただし、これも時間・費用・人間関係への影響が大きいため、最終手段と考えましょう。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できる場合があります（正式名称：被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。

主な要件は以下の通りです：

この特例は節税効果が非常に大きいため、条件に該当するかどうかを税理士に確認することを強くおすすめします。

相続不動産の売却は、通常の売却より関係者が多く、法的・税務的な手続きも複雑です。特に、相続登記の義務化により「放置」のリスクが高まっていることも踏まえ、早めに行動を起こすことが重要です。

手続きの入り口としては、まず司法書士への相続登記の相談と、不動産会社への査定依頼を並行して進めることをおすすめします。複数の専門家と連携しながら、相続人全員が納得できる形で売却を進めましょう。

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