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転勤が決まったら家はどうする？売るか貸すかの損得を徹底比較

「来月から転勤が決まった。マイホームをどうすればいい？」——突然の辞令を受けて、住宅の扱いを迫られる場面は多くのサラリーマン家庭に訪れます。ローンが残っている、子どもが通学中、いつ戻れるかわからない……さまざまな事情が重なる中で、「売るか」「貸すか」の判断を急いでしなければなりません。

この記事では、転勤時のマイホーム問題について「売却」と「賃貸化」の2つの選択肢を比較し、どちらを選ぶべきかの判断基準を解説します。

判断の前提として、まず現在の物件価値を把握しておきましょう。ノムコムの無料査定で、今の市場価格を確認できます。

「売る」メリット・デメリット

売却によって現金が手に入るため、転勤先での住居費用や新生活の資金に充てられます。住宅ローンが残っている場合は完済でき、転勤中のローン負担がなくなります。特に月々の支出が増える転勤時には、固定費を一掃できるメリットは大きいです。

遠方にいながら物件を維持するのは想像以上の手間とコストがかかります。固定資産税、火災保険、修繕費などの維持費も続きます。売却すれば、そうした煩雑さから解放されます。

居住していた物件を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。転勤が決まっても、居住用として売却すれば特例の対象になることが多いです（要件を要確認）。このタイミングを逃すと節税メリットを活かせなくなる可能性があります。

「将来また戻るかもしれない」という思いがある場合、売却は取り消しのきかない決断です。転勤期間が短く、数年後に戻る予定があるなら、賃貸化も選択肢に入ります。

転勤の辞令から赴任まで数週間〜1ヵ月程度しかない場合、売却期間が十分に取れず価格が低下しやすくなります。計画的に準備できた場合と比べて、手取り額が数十万〜数百万円変わることもあります。

賃貸化すれば物件を手放さずに済み、転勤が終わったあとに再び住むことができます。転勤が数年で終わる見通しがある場合は特にメリットが大きいです。

入居者がいる間は、家賃収入としてローン返済に充てることもできます。収入があることで、転勤先での二重払い（転勤先の家賃＋マイホームのローン）の負担が軽減されます。

入居者が見つからなければ家賃収入はゼロになり、固定費だけが出続けます。また、管理会社への委託費用（家賃の5〜10%程度）、修繕費、原状回復費用も発生します。「貸せばトントン」と思っていたのに赤字が続くケースもあります。

住宅ローンは「居住用」を前提とした融資です。物件を賃貸化する場合、金融機関への届け出が必要になる場合があります。無断で賃貸化すると、一括返済を求められるリスクがあります。転勤の場合は「やむを得ない事情」として認められるケースが多いですが、必ず事前に金融機関に確認しましょう。

賃貸借契約には借主の権利が強く守られており、「戻りたくなったから退去してほしい」と簡単に言えません。定期借家契約であれば契約終了時に確実に退去してもらえますが、入居者が集まりにくい面もあります。

以下の基準で考えると、判断の整理がしやすくなります。

「売るか貸すか」の判断に正解はありません。重要なのは、現在の物件価値・ローン残債・転勤期間・将来の居住予定を整理した上で、冷静に選択することです。

どちらの選択肢にせよ、現在の物件の市場価値を正確に知ることが判断の出発点になります。査定額が想定より高ければ「売る」選択肢の優先度が上がり、逆に低ければ「貸して持ち続ける」方が有利な場合もあります。査定依頼の手順はノムコムへの査定申し込み方法でまとめています。

転勤前に、今の物件価値を確認しておきましょう。