PR：本ページはプロモーションを含みます

家を売ったときの税金はいくら？譲渡所得税と3,000万円控除を徹底解説

「家を売ったら税金がかかるって聞いたけど、いくら払えばいいの？」「3,000万円控除って何？」——不動産売却を検討するとき、税金への不安は避けられません。しかし、内容を理解すれば「適切に節税できる制度がある」ことがわかります。

この記事では、不動産売却にかかる税金のうち最も重要な「譲渡所得税」の計算方法と、多くの自宅売却者が利用できる「3,000万円特別控除」の仕組みを、具体的な数字を交えて解説します。

税金の試算には売却価格の見当が必要です。まずはノムコムの無料査定で現在の物件価値を確認してから、税額のシミュレーションを進めましょう。

不動産売却にかかる主な税金の種類

不動産売却で発生する主な税金は以下の通りです。

このなかで節税対策を検討すべき最重要の税金が「譲渡所得税」です。

まず「いくら儲かったか（譲渡所得）」を計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

なお、取得費が不明な場合や実際の取得費が売却価格の5%未満の場合は、「売却価格の5%を取得費とする概算取得費」を使うことができます（ただし節税効果は低くなります）。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって変わります。

所有期間	所得税率	住民税率	合計税率
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	約39%
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	約20%

所有期間5年を境に税率がほぼ倍違うため、5年前後での売却を検討している方は慎重に年度を選ぶ必要があります。

税額＝課税譲渡所得 × 税率

例：長期（5年超）所有の物件を5,000万円で売却し、取得費2,800万円・譲渡費用200万円だった場合
譲渡所得＝ 5,000万円－（2,800万円＋ 200万円）＝ 2,000万円
税額＝ 2,000万円 × 20% ＝ 400万円

ここで「3,000万円特別控除」を利用できれば、課税所得をゼロにできます。

居住用財産（自分が住んでいたマイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、国税庁が定める制度です。

この控除を使えると、例えば「譲渡所得が2,000万円」でも控除後は0円となり、譲渡所得税がかからなくなります。

なお、この特例は所有期間に関係なく適用できるため、短期譲渡所得（5年以下）の物件でも利用可能です。

自宅の所有期間が売却年の1月1日時点で10年を超える場合、さらに軽減税率が適用されます。

課税譲渡所得の区分	所得税率	住民税率
6,000万円以下の部分	10%	4%
6,000万円超の部分	15%	5%

3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、要件を満たせば同時に適用できます。長期保有後の自宅売却では、非常に有利な条件での税計算が可能です。

譲渡所得が発生した場合（または特例を利用する場合）は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

確定申告書は税務署の窓口や国税庁のe-Taxで作成・提出できます。不動産売却の税務は複雑なため、初めての方は税理士や税務署の無料相談窓口（確定申告時期に開催）の活用をおすすめします。

不動産売却にかかる税金は決して小さな金額ではありませんが、自宅の売却であれば「3,000万円特別控除」という強力な節税制度が用意されています。

大切なのは「いくら税金がかかるか」を事前に試算しておくことです。手取り額に直結する情報ですので、不動産会社との売却計画と並行して、税務署や税理士への相談も早めに進めましょう。売却計画の第一歩となる査定の申し込み方法は、ノムコムへの査定依頼の手順で詳しく解説しています。

手取り額を最大化するために、まず無料査定で相場を確認しましょう。